Die häufig schier aussichtslose Suche nach einer Mietwohnung in Köln verschärft sich weiter, weil die Zahl der klassischen Mietangebote in den vergangenen zehn Jahren stark zurückgegangen ist. Das geht aus Daten der Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW) hervor, das in regelmäßigen Abständen den Mietindex GREIX veröffentlicht.

Danach wurden in Köln im ersten Quartal 2026 in Immobilienportalen nur noch 65 Prozent der Mietwohnungen mit klassischen Verträgen inseriert, also ohne Möbel und in der Regel mit unbefristeten Verträgen. 2015 lag der Marktanteil noch bei 80 Prozent. Angebote zum Wohnen auf Zeit, also befristet, kommen auf 23 Prozent. Unbefristete Mietverträge sind in den Inseraten immer häufiger nur mit möblierten Wohnungen verbunden. Das Segment liegt inzwischen bei zwölf Prozent. Vor zehn Jahren waren es nur vier Prozent.

Mieterverein sieht alarmierende Entwicklung

„Der normale Wohnungsmarkt schrumpft. Das ist eine alarmierende Entwicklung“, sagt Hans Jörg Depel, Sprecher des Kölner Mietervereins. „Mich wundert das nicht. Möblierte und befristete Verträge versprechen den Vermietern mehr Flexibilität und höhere Erlöse. In Köln eine Mietwohnung zu angemessenen Bedingungen zu finden, gleicht der Suche nach der Nadel im Heuhaufen.“

Und GREIX-Projektleiter Jonas Zdrzalek sagt: „Reguläre Inserate sind seit 2015 um über ein Fünftel zurückgegangen, während möblierte unbefristete Verträge sich in den Metropolen mehr als verdreifacht haben. Wer heute in einer Großstadt über die gängigen Plattformen eine Wohnung sucht, trifft zunehmend auf Konditionen, die vor zehn Jahren noch eine Ausnahme waren.“

Auch die Kölner Stadtverwaltung spricht von einem „problematischen Trend“, der zu Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt führe, etwa: Für Haushalte mit geringen oder mittleren Einkommen werde es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

60.000 Inserate in 37 Großstädten und Regionen ausgewertet

Mit den Zahlen der Erhebung liegt Köln im Trend der acht größten Städte in Deutschland, die das IfW mit seinem Mietpreisindex regelmäßig in den Blick nimmt. Dabei werden die Angebotsmieten für Wohnungen in 37 deutschen Städten und Regionen, darunter die 30 bevölkerungsreichsten Städte, ausgewertet. Für den Index werden die Angebote von rund 100 Immobilienportalen und Internetseiten von Maklern gebündelt und pro Quartal rund 60.000 Inserate analysiert.

Selbst wenn man berücksichtigen müsse, dass Wohnen auf Zeit häufiger inseriert wird und vermutlich auch ähnliches auch für das Segment „möbliert und unbefristet“ gelte, sei dieser Trend in den acht größten deutschen Städten eindeutig, so Zdrzalek.

München, Berlin und Hamburg hätten sogar noch weniger reguläre Angebote. „Im Umland von Köln dominiert eindeutig das reguläre Angebot, aber die Tendenz ist auch dort vorhanden.“ Im Rhein-Erft-Kreis sei es von 92 Prozent im Jahr 2015 auf 86 Prozent zehn Jahre später gesunken.

Köln liegt beim Anstieg der Mieten mit 4,9 Prozent bundesweit vorn

Beim Anstieg  der Mietpreise in den acht größten Städten nimmt Köln im ersten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr mit einem Plus von 4,9 Prozent den Spitzenplatz ein, gefolgt von Hamburg (plus 4,7) und Düsseldorf (plus 4,4). München (plus 3,3) und Frankfurt (plus 2,7) verzeichneten weiterhin merkliche Zuwächse, während Stuttgart nur noch um 1,1 Prozent zulegte.

Berlin lag mit einem Minus von 0,5 Prozent leicht unter dem Vorjahresniveau liegt. Bei den Kaltmieten liegt Köln mit 15,67 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld hinter Berlin (15,84 Euro) und vor Düsseldorf (14,78 Euro). Am teuersten bleibt München (23,56 Euro).

Mieter verharren in Wohnungen, obwohl sie zu groß oder zu klein sind

Die Stadtverwaltung urteilt: Je geringer das klassische Mietangebot sei, desto stärker sei der sogenannte Lock-in-Effekt. Immer mehr Mieter seien gezwungen, in ihrer Wohnung zu bleiben, obwohl die nicht mehr zu ihren Lebensumständen passt. Das zwinge Menschen, die nach Köln ziehen, auf teure möblierte Angebote einzugehen. 

Zahlen einer Mietdatenbank, die deutschlandweit 100 Quellen auswertet und der Stadt Köln vorliegen, bestätigen die Daten des IfW. Danach ist der Anteil der möblierten Wohnungen zwischen 2005 und 2025 von drei auf 13 Prozent gestiegen. Eine weitere Folge dieser Entwicklung bekommen die Großstädte zu spüren. Nach einer Analyse des Instituts der Deutschen Wirtschaft ist die Umzugsquote zwischen 2010 und 2020 von 8,5 auf unter sieben Prozent gesunken.

Mietpreisbremse hat zwei entscheidende Schlupflöcher

Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse habe maßgeblich zu dieser Entwicklung beigetragen, so eine Sprecherin der Stadtverwaltung. Zwar gilt sie grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, habe aber zwei entscheidende Schlupflöcher. Weil die Höhe des Möblierungszuschlags nicht genau festgelegt ist, könnten Mieter den Zuschlag auf die Kaltmiete kaum nachvollziehen. Für Wohnungen, die „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet werden, gelten weder die Mietpreisbremse noch der Kündigungsschutz.

Der Stadt habe kaum Möglichkeiten, darauf Einfluss zu nehmen. Den Mieterschutz auch bei möblierten Wohnungen und Kurzzeitverträgen zu stärken, sei Sache des Bundes.

Laut Depel ist es kein Zufall, dass möblierte Wohnungen ab 2015 plötzlich interessant geworden sind.  „Das ist schließlich das Jahr, in dem die Mietpreisbremse eingeführt wurde. Es ist dermaßen kompliziert, die Möblierungszulage herauszurechnen, um auf die Netto-Kaltmiete zu kommen“, kritisiert Depel.

Man könne nur hoffen, dass sich Bundesjustizministerin Stefanie Hubig mit ihrem Plan durchsetzt und Zeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt werden. Die SPD-Politikerin will darüber hinaus erreichen, dass der Möblierungszuschlag in einer voll ausgestatteten Wohnung fünf Prozent der Kaltmiete nicht übersteigt. „Es muss endlich etwas gegen diese Mondpreise unternommen werden“, sagt Depel.

43 Prozent teurer

Mieten in Großstädten steigen drastisch – Kritik an Preisbremse wächst

Merken

Merken

Die Stadt habe wenig Einflussmöglichkeiten. „Wir haben ja die 90 Tage-Regel im Wohnraumschutzrecht, um gegen den Missbrauch vorzugehen. Aber leider nicht genügend Personal bei der Stadtverwaltung, sie auch zu überwachen. Das ist ein Arbeitsbereich, der dringend digital aufgerüstet werden muss.“