Wer in Köln eine Wohnung sucht, braucht starke Nerven. Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt immer weiter, denn diejenigen, die eigentlich Eigentum kaufen möchten, können das aufgrund steigender Bauzinsen nur schwer realisieren. Mietsuchende sind in Deutschland weiterhin mit starker Konkurrenz konfrontiert – besonders in Köln, wo die Nachfrage nach Mietwohnungen innerhalb eines Jahres um neun Prozent gestiegen ist und damit deutlich stärker als in den anderen Metropolen, heißt es im aktuellen Wohnbarometer von Immoscout. 

Die größte Online-Wohnungsplattform Deutschland stellt jedes Quartal die Entwicklungen auf dem Markt vor, sowohl für Miet- als auch Eigentumsimmobilien. Die Zahlen sind für den Kölner Wohnungsmarkt deshalb spannend, weil sie das aktuelle Geschehen abbilden: Wer sucht was? Wie viel davon ist da? Wie teuer werden Immobilien angeboten – und für wie viel Geld gehen die Immobilien dann tatsächlich weg?

Die Preisentwicklung beruht auf realen Angebotspreisen, die Datenbasis umfasst Immoscout zufolge mehr als 8,5 Millionen Inserate der vergangenen fünf Jahre. Das Referenzobjekt für Mietwohnungen ist eine Zweizimmerwohnung mit 70 Quadratmetern.

Zwei Entwicklungen fallen in Köln besonders auf

Während Köln traditionell eine der günstigeren Metropolen ist, fallen zwei Entwicklungen besonders auf. Erstens: Immer mehr Wohnungen werden über Makler vermittelt. Und zweitens: Die Mietpreise für Neubauwohnungen sind in den vergangenen zwölf Monaten fast nirgendwo so stark gestiegen wie in Köln.

Die beiden Tendenzen zeigen, dass der Kölner Wohnungsmarkt durchaus lukrativ ist. Die Maklerquote liegt hier bei vergleichsweise niedrigen 56 Prozent, ist jedoch in den ersten drei Monaten 2025 um 15 Prozentpunkte gestiegen. Zum Vergleich: In Düsseldorf werden 64 Prozent der Wohnungen mithilfe von Maklern verkauft (plus 6,0), in Hamburg fast drei Viertel (plus 3,0).

Wohnungsnot in Köln

„Wir können nicht alle Leute glücklich machen“

Von

Uli Kreikebaum und

Julia Hahn-Klose

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Wer umziehen will, muss also nicht nur häufiger Geld für einen Makler in die Hand nehmen, sondern vor allem für Mietwohnungen im Neubau tiefer in die Tasche greifen. Als Neubau kategorisiert Immoscout Immobilien, die maximal zwei Jahre alt sind. Seit Ende 2024 sind die Mieten in diesem Segment in Köln um 2,4 Prozent gestiegen, deutschlandweit waren es nur 1,5 Prozent. 

Innerhalb eines Jahres haben die Neubaumieten in Köln sogar um 11,3 Prozent zulegt. Nur in Leipzig sind die Mietpreise noch stärker gestiegen als in Köln (plus 14,6 Prozent). „Diese Entwicklung unterstreicht den hohen Druck auf dem Wohnungsmarkt und die Notwendigkeit, das Angebot durch verstärkte Neubauaktivitäten zu erweitern“, sagt Immoscout-Geschäftsführerin Gesa Crockford. Eine 70 Quadratmeter große Referenzwohnung im Neubau kostet in Köln aktuell monatlich 1207 Euro kalt, im Bestand – also Wohnungen älter als zwei Jahre – sind es 953 Euro.

Neubauwohnungen sind seit jeher teurer als sogenannte Bestandswohnungen. Das liegt unter anderem daran, weil sie begehrter sind als in die Jahre gekommene Immobilien: Neubaugebäude sind meist gut gedämmt, im Winter warm und im Sommer kühl, brauchen wenig Energie, warten mit Fußbodenheizung auf und elektrischen Rollläden. Nicht nur die Nachfrage treibt den Preis, auch die Baukosten sind in den vergangenen Jahren nach oben gegangen, was sich wiederum auf die Mieten auswirkt.

Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage

Auf dem Mietmarkt zeigt sich weiterhin, wie stark Angebot und Nachfrage auseinander gehen. Gesucht werden kleine Wohnungen mit günstiger Miete, angeboten werden große und teure. Immoscout hat die Suchanfragen für Köln ausgewertet: Gesucht werden im Schnitt 56 Quadratmeter für 718 Euro, angeboten werden 63 Quadratmeter für 920 Euro. Die Wohnungen sind also sieben Quadratmeter zu groß und mehr als 200 Euro teurer als gesucht.

Wer vom Mietmarkt ins Eigentum wechseln möchte, muss sich auch hier harter Konkurrenz erwehren. Im Januar hofften noch viele Kaufinteressierte auf sinkende Zinsen. Die Kaufnachfrage blieb daher abwartend. Mit der Bekanntgabe des Sondervermögens stiegen die Baufinanzierungszinsen jedoch, da sie sich an den Renditen von Bundesanleihen orientieren – und die sind nach Ankündigung des Sondervermögens deutlich gestiegen. Das sorgte im Februar und März für einen starken Nachfrageschub auf dem Immobilienmarkt. 

Hinzu kommt, dass der Verhandlungsspielraum kleiner wird. Der Angebotspreis kann gedrückt werden, zeigen die Zahlen, aber nur gering: Eigentumswohnungen gehen deutschlandweit im Schnitt für acht Prozent weniger weg als angeboten, bei Einfamilienhäusern waren es fünf Prozent Differenz. „In den Metropolen ist der Verhandlungsspielraum noch kleiner“, sagt Crockford. Da tröstet es also auch nur bedingt, dass die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Köln in den vergangenen zwölf Monaten nahezu gleichgeblieben sind.