Wer den Eingangsbereich der Wohnsiedlung an der Albert-Schweitzer-Straße in Steinbüchel betritt, dem schlägt ein muffiger Geruch entgegen. Das Glas der Eingangstür ist gerissen. Vor einer Wohnungstür stehen leere, teils zertrümmerte Bierflaschen. Es ist staubig, der Boden verdreckt. Der Aufzug im Haus Nummer 21 funktioniert seit Wochen nicht, einige Briefkästen sind aufgebrochen, viele Wände mit Graffiti bedeckt. Im Treppenhaus ist es dunkel. Wände und Stufen sind verschmutzt, an einigen Stellen hat sich Schimmel ausgebreitet. Vor den Wohnungstüren stehen Müllsäcke, der Boden ist auch hier voller Staub und Dreck.

Alarmierende Zustände im Hausflur

Dort, im vierten Stock, lebt Annedore Ewald mit ihrem Mann. Seit fast 45 Jahren. Die Wohnung ist groß, gepflegt und schön eingerichtet – ein Kontrast zu dem, was sich draußen abspielt. Dennoch ist die Verzweiflung groß. Die Rentnerin hat ein künstliches Hüftgelenk, ohne Rollator kommt sie draußen kaum noch voran. Ihr Mann hat kürzlich erneut eine Rückenoperation hinter sich gebracht; die alltäglichsten Dinge fallen ihm schwer. Seit der Aufzug vor einigen Wochen ausfiel, können beide das Haus kaum noch verlassen. „Mein Mann musste unter Mithilfe runter- und hochgetragen werden, weil er zu weiteren Arztterminen musste“, beschreibt die Rentnerin.

Die Einkäufe erledigt derzeit der Sohn. Sie selbst schafft das nicht mehr. „Man fühlt sich machtlos“, sagt sie. „Wir haben sehr häufig auf die Probleme verwiesen, aber bisher hat sich nichts verändert. Es gibt keinen richtigen Ansprechpartner. In den Sprechzeiten des Mieterbüros werden wir telefonisch an die LEG verwiesen. Bei den Telefonauskünften bleibt es oft bei leeren Versprechungen.“ 

Es ist nicht das erste Mal, dass jener Satz fällt – und nicht das erste Mal, dass darüber berichtet wird. Bereits mehrfach haben verschiedene Institutionen die Zustände in der Leverkusener Siedlung in den vergangenen Jahren dokumentiert – defekte Aufzüge, Wasserschäden, Verwahrlosung, Rattenbefall, Schimmel in Wohnungen, der monatelang unbehandelt blieb.

Empfang von Gästen kaum möglich

„Früher war es hier richtig schön, wir waren viel draußen, haben immer mit den Nachbarn unten gegrillt und gequatscht“, erzählt Annedore Ewald. „Die Mieterschaft hat sich verändert. Es sind viele junge Leute hier hingezogen, und seitdem die LEG übernommen hat, geht es bergab.“ Heute traut sie sich abends kaum noch raus. Es sei nachts teilweise sehr laut, es werde geböllert und Sperrmüll einfach vor den Türen abgestellt, Müll nicht getrennt. „Es ist einfach nur traurig. Ich schäme mich, wenn meine Kinder oder Enkelkinder vorbeikommen. Freunde will ich gar nicht mehr einladen“, sagt sie. Die Rentnerin zahlt knapp 1200 Euro Warmmiete.

Eigentümerin der rund 300 Wohnungen ist die LEG Immobilien SE, ein börsennotierter Konzern mit Sitz in Düsseldorf und deutschlandweit rund 173.000 Wohneinheiten, der überwiegende Teil davon in Nordrhein-Westfalen. Auf Anfrage dieser Redaktion teilt das Unternehmen mit: „Wir investieren kontinuierlich in unsere Bestände und lassen in regelmäßigen Abständen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Das gilt natürlich auch für unsere Häuser in der Steinbüchel-Siedlung.“

Zuletzt seien die Dächer in der Siedlung saniert worden, aktuell werden die Treppentürme mit einer Wärmedämmverbundsystem-Fassade aufgerüstet, als Nächstes stehe eine Betonsanierung der Balkone an. Sollten Mieter oder Kollegen vor Ort feststellen, dass die Treppenhausreinigung nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurde, lege man „einen entsprechenden Widerspruch beim zuständigen Dienstleister“ ein.

Beim Mieterverein Leverkusen kennt man die Adresse gut. „Wir haben wirklich vielfältige Mängel in diesem Objekt – und das seit Jahren“, sagt Björn Witzki, stellvertretender Geschäftsführer des Mietervereins. „Die Aufzüge fallen in den einzelnen Gebäuden für Wochen und Monate aus. Dazu kommen diese Wasserschäden, weil die Wasserleitungen immer wieder nur notdürftig geflickt wurden, das Dach undicht ist und Heizungen Wasser verlieren.“

Sein Fazit: „Wir reden hier nicht von Monaten – wir reden von Jahren, in denen die Probleme bekannt sind.“ Die Liste der dokumentierten Mängel in den letzten Jahren ist lang. Witzki benennt einen wichtigen Mechanismus: „Eine Erneuerung aller Leitungen wäre ein reines Minus in der Kasse – und lässt sich nicht als Modernisierung auf die Mieter umlegen. Betriebswirtschaftlich ist es da wahrscheinlich günstiger, eine Art Mangelwirtschaft zu betreiben.“

Die LEG sieht das anders. Gemeldete Mängel würden „umgehend“ bearbeitet, teilt das Unternehmen mit: „Wir reagieren umgehend, sobald uns Mängel oder Probleme durch unsere Mieter gemeldet werden und leiten die notwendigen Schritte ein.“ Knapp 70 Prozent aller Kleinreparaturen würden innerhalb von fünf Arbeitstagen behoben, 85 Prozent innerhalb von zehn. Längere Bearbeitungszeiten seien „überwiegend auf gesonderte Kundenwunschtermine“ oder die eingeschränkte Verfügbarkeit von Fachunternehmen und Ersatzteilen (Anm. d. R. etwa wie beim Aufzug) zurückzuführen. Man setze „in jedem einzelnen Fall alles daran, die Probleme schnellstmöglich zu beseitigen.“

Rechtlich ist die Pflicht des Vermieters im Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraf 535 Absatz 1) eindeutig geregelt: Er ist verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten – einschließlich der Beseitigung von Schäden durch Abnutzung, Alterung und Witterung. Kai Kommer, Mietrechtsanwalt aus Brühl, betont dabei einen häufig missverstandenen Punkt: „Der Vermieter muss grundsätzlich auch die Ursache des Mangels beseitigen. Es reicht nicht, einmal mit dem Schimmelentferner drüberzugehen – wenn die Feuchtigkeit in der Wand bleibt, kommt der Schimmel wieder. Auch das muss behoben werden.“

Eine Mietminderung ist demnach möglich und in einigen Fällen auch vorgenommen worden, so bestätigt es der Mieterverein Leverkusen. Witzki erklärt, warum das aber in der Derr-Siedlung strukturell so schwer ist: „Ein großer Teil der Bewohner ist auf Sozialleistungen angewiesen – und genau die profitieren von einer Mietminderung überhaupt nicht. Die Ersparnis geht eins zu eins an den Sozialleistungsträger weiter. Der Mieter selbst hat nichts davon, setzt sich aber dem Risiko aus, Mahnungen zu bekommen und sich vor Gericht wiederzufinden. Das macht eine Mietminderung für die meisten wirtschaftlich schlicht unattraktiv.“ Sie nützt also wenig, wenn sie nicht eingefordert wird.

Kommer sieht darin dennoch ein kollektives Druckmittel: „Wenn jetzt 20 oder 30 Mieter ihre Miete um jeweils zehn oder 20 Prozent mindern, merkt der Vermieter das irgendwann schon. Man mindert ja nicht nur die Kaltmiete, sondern die Bruttowarmmiete – der Vermieter bekommt dann auch die laufenden Betriebskosten nicht mehr vollständig rein. Die Minderung der Miete darf auch wirtschaftlichen Druck auf den Vermieter bewirken.“

Mieter haben oft Angst vor einer Klage

Der Anwalt nennt aber auch einen weiteren Grund, warum Mieter zögern, gegen die Umstände etwas zu tun: „Wer klagt, muss zunächst einen Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Geht der Streitwert in den hohen vierstelligen oder in den fünfstelligen Bereich, entstehen entsprechend auch höhere Gebühren. Das Gericht stellt die Klage erst nach Zahlung des Vorschusses zu.“

Hinzu komme die Angst vor der Kündigung: „Viele Mieter fürchten auch, dass der Vermieter kündigt, sobald sie mindern – auch wenn diese Kündigung rechtlich unwirksam wäre. Allein, eine Kündigung nach Hause zu bekommen, ist für die meisten schon eine erhebliche Belastung. Kommt dann noch die Gefahr einer Räumungsklage, kapitulieren viele – obwohl sie eigentlich im Recht wären.“ Kommer ergänzt, warum die Klagen in der Praxis scheitern: „Die Anträge müssen präzise formuliert sein – mit genauen Ortsangaben und weiteren Faktoren, sodass aus einem entsprechend formulierten Urteil später vollstreckt werden kann. Das überfordert juristische Laien regelmäßig. Und die Anwälte großer Vermieter wissen genau, wie sie das Verfahren hinauszögern.“

Immobilienmarkt

Eigenheime in Leverkusen sind teurer geworden

Von

Thomas Käding

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Im vierten Stock der Albert-Schweitzer-Straße wartet Annedore Ewald derweil auf die Reparatur des Aufzugs. Auf irgendeinen Anruf, irgendeinen Brief, irgendeinen Handwerker oder eine magische Hand, die die langjährigen Probleme in der Siedlung aus der Welt schafft. Ein Umzug kommt für sie nicht infrage. „Das ist unser Zuhause“, sagt sie mitgenommen. Nur möchte sie irgendwann auch wieder raus an die frische Luft.

Wohnungsaufsicht kann helfen

Mietrechtsanwalt Kommer verweist auf ein wenig bekanntes Instrument, das helfen kann: „Es gibt die Wohnungsaufsicht, deren Aufgabe es ist, auf die Erfüllung von Mindestanforderungen, die Instandsetzung und die ordnungsgemäße Nutzung von Wohnraum oder Unterkünften hinzuwirken und die dazu erforderlichen Maßnahmen zu treffen – die ist bei ganz gravierenden Mängeln befugt, den Vermieter zur Beseitigung aufzufordern, und kann im äußersten Fall sogar eine Unbewohnbarkeitserklärung abgeben. Das Hinzuziehen der Behörde ist für Mieter kostenlos und ohne großes Risiko – ein erster Schritt, den viele gar nicht kennen.“

Die LEG teilt weiterhin mit, alle Häuser würden durch „professionelle Objektbetreuer“ verwaltet, die regelmäßig vor Ort kontrollierten und den Bewohnern „jederzeit als Ansprechpartner für ihre Probleme zur Verfügung“ stünden. Einen klassischen Hausmeister-Service gebe es „so nicht mehr“ – dafür würden „in regelmäßigen Abständen Sprechstunden im Mieterbüro in der näheren Umgebung angeboten.“ (tja)