Der Wohnungsbauturbo soll Teil der Lösung für die Wohnungsbaukrise auch für Köln sein: Oberbürgermeister Torsten Burmester (SPD) erwartet, dass er einen „signifikanten Erfolg“ hat. Die Gesetzesreform des Bundes will der OB in Köln umsetzen, über seine angepasste Variante soll der Stadtrat am 19. März abstimmen.

Doch ausgerechnet die Wohnungsbauinitiative Köln (WIK), deren 36 Mitgliedsfirmen an vielen Kölner Bauprojekten beteiligt sind, kritisiert den für Köln geplanten Bauturbo: Der Stadtrat wird laut WIK zu stark in seinem Mitspracherecht eingeschränkt. 

2024 nur 1819 Wohnungen fertiggestellt

WIK-Vorstand Stefan Rappen sagt: „Für die großen Projekte in Köln brauchen wir einen breit getragenen politischen Beschluss.“ Das gilt laut Rappen vor allem für die großen Bauprojekte mit mehr als hundert Wohnungen – also gerade die Bauvorhaben, die helfen sollen, Kölns Wohnungsnot zu lindern. Bliebe die Politik außen vor, fürchtet Rappen Widerstand gegen Projekte. Im Jahr 2024 beispielsweise wurden nur 1819 Wohnungen fertiggestellt, weniger waren es zuletzt 1990.

Der Bauturbo erlaubt, dass Behörden Wohnungsbauprojekte genehmigen, obwohl sie nicht einem bestehenden Bebauungsplan für das Grundstück entsprechen oder erst ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden müsste. Das Anpassen oder Neuaufstellen eines solchen Planes gilt als sehr zeitintensiv, häufig sind Investoren daran interessiert, dass es auch ohne geht.

Es braucht zwar weiter die Zustimmung der Kommunen, nur gilt sie als erteilt, sofern die Kommune sie nicht innerhalb von drei Monaten verweigert. Das ist neu und soll Zeit sparen. Möglich macht es eine bis Ende 2030 geltende sogenannte Experimentierklausel.

Die Kölner Stadtverwaltung schloss sich diesen Plänen der Bundesregierung an und legt der Politik ihre geplanten Kölner Leitlinien vor, anhand derer sie den Bauturbo umsetzt. 

Wesentliches Problem: die Kosten

Immobilienexperte Michael Voigtländer vom arbeitgebernahen Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) bezweifelt gegenüber dem „Kölner Stadt-Anzeiger“, dass der Bauturbo das Allheilmittel ist. Voigtländer sagte: „Das wesentliche Problem, das dem Bauen entgegensteht, sind die Kosten.“

Burmester will im nächsten Schritt, dass der Rat der Verwaltung eine Planungshoheit überträgt, die sonst bei ihm selbst oder dem Stadtentwicklungsausschuss liegt, und am 19. März für seine Pläne stimmt. 

Bei einem Gesprächsabend der WIK und dem NRW-Ableger des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) sprach Kölns OB am Montag von einer „Generalbevollmächtigung der Verwaltung“: „Mein Ziel ist, möglichst viel in schlanken Abläufen in die Verwaltung zu geben.“

Zur vereinfachten Genehmigung der vielen kleineren Bauvorhaben in Köln geht Rappen da mit. Die WIK kritisiert aber, dass die Leitlinien die „politische Gestaltungsfreiheit“ einschränken, besonders für die Projekte ab 100 Wohnungseinheiten. 

Der Wunsch der WIK ist, die übergeordnete politische Entscheidung aus dem Rat oder dem Stadtentwicklungsausschuss für solch ein Projekt mit in das Kölner Bauturbo-Prozedere aufzunehmen, sodass sich andere Entscheidungsträger dem unterordnen müssen.

Einwände der Bezirksvertretungen

Der Bauwirtschaft passen teils zahlreiche Einwände der Bezirksvertretungen gegen ihre Bauvorhaben häufig nicht. Bislang vergehen durch zahlreiche beteiligte Stellen in der Verwaltung und Diskussionen in der Politik häufig drei Jahre bis zur Baugenehmigung.

Die Ehrenfelder Bezirksvertretung hat in ihrer vorigen Sitzung bereits heftig über die mögliche Beschneidung der Mitsprache über die Gestaltung ihrer Veedel durch den Bauturbo diskutiert, wir berichteten. 

Bestehende Ratsbeschlüsse zu städtebaulichen Zielen sollen nach Burmesters Vorlage für den Rat zum Bauturbo in den Baugenehmigungen weiter berücksichtigt werden, wie etwa das Kooperative Baulandmodell, das 30 Prozent Wohnungen mit günstigerer Miete vorschreibt, und Klimaschutzvorgaben.

„Wir brauchen alle Optionen“

Die Vorlage schränkt auch ein, wo der Bauturbo angewendet werden darf. Ausgeschlossen sind sogenannte siedlungsnahe Außenbereiche, die die Experimentierklausel des Bundesgesetzes aber einschließt. Gemeint sind Flächen, die im Regionalplan schon als potenzielle Wohnungsstandorte ausgewiesen sind, aber baurechtlich noch nicht als solche gelten. „Wenn Sie da 200 oder 300 Wohnungen bauen, ist das einfacher als in der Innenstadt“, sagte Rappen. „Wir brauchen alle Optionen, wenn wir 6000 neue Wohnungen im Jahr erreichen wollen.“

Das Ziel hatte sich die Stadt Köln 2017 zusammen mit der Wohnungswirtschaft gesteckt, war seitdem aber jährlich weit davon entfernt, es zu erreichen. Und Stadtentwicklungsdezernent Andree Haack hatte das Ziel im Interview mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ voriges Jahr angezweifelt, er sagte: „Ich stelle nur infrage, ob es 6000 neue Wohnungen jährlich braucht.“ Am Montagabend sagte Burmester, die 6000 Wohnungen seien „weiterhin dringend erforderlich“.

Unter der Ampelregierung mit Beteiligung der Grünen waren diese größeren Gebiete von einer vereinfachten Bebauung ausgeschlossen worden, auch die Grünen in Köln äußerten sich stets gegen das größer angelegte flächenmäßige Wachstum der Stadt und setzten lieber auf Nachverdichtung. Daran halten auch die vorgelegten Kölner Leitlinien vorrangig fest.

Experte Voigtländer sagte: „Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist ein wichtiges Thema.“ Der Bauturbo sei genau für solche Flächen gemacht. 

Kölner OB

Burmester will Amt des Stadtbaudirektors wiederbeleben

Von

Thorsten Breitkopf und

Hendrik Geisler

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Voigtländer geht insgesamt davon aus, dass die Bauplanung durch die Gesetzesreform schneller vorankommt, berichtet aber von Unsicherheiten in der Praxis: „Bei komplexen Verfahren muss man weiter die Politik mitentscheiden lassen.“ Wie auch immer Köln den Bauturbo auslegen wird, der Immobilienexperte sagt: „Das Entscheidende, um weiterzukommen im Bauen, ist ein Mentalitätswandel in der Stadt: Der ist schon gewonnen mit dem Prozess.“